市街化調整区域内における住宅新築について

最近、家を建てようとお考えの方が増えてきています。　
しかも、若年化・低予算化が進んでいるようです。
そこで買い手側が感じるトラブルの例として「市街化調整区域内の土地」をめぐる
苦情・不平・不満を良く聞きます。
契約をしてからでは遅いので注意していただきたいです。

■「市街化調整区域」とは、みだらに乱開発される事を抑制する為に、都市計画法にて
設定されている区域を言います。
よって市街化調整区域内に建物を建てるのは「原則禁止」されているのです。
（あらゆるケースがあるので、一定の条件を満たせば建築の許可を得る事が
　できるようになっています。）

市街化調整区域内に関する事を「さわり」だけですが、書いてみます。
※下記解説は、「専用住宅」を新築しようとお考えの方のみに対応しています。

○市街化調整区域に住宅を建築する場合、それには開発申請が必要になります。
　　（地目が農地の場合は、農地転用届けなどが必要で大変時間や費用がかかり
　　　ますので一般の方には、お勧めできません。）
　開発申請は、通常の建築確認申請などの前に済んでいる必要があります。
　　（きちんと登記された既存建物がある場合 若しくは 地目が宅地である
　 　などの場合のみ許可されます。これらはケース･バイ･ケースです。
　 　各行政によっても規定が違うので、一度きちんと調査する必要があります）

○現在さいたま市の場合
　・昭和44年8月以前から建物が建っている場所で、解体・新築する場合。
　・20年以上 地目が宅地の場合。
　　　条件：建物が登記されている・土地の筆の変更がされていない事 等の
　　　　　　　諸条件の証明が必要になります。　等々

上記をクリアする場合は、適合証明を得て建物を建築する事が可能です。

市街化調整区域の土地の場合のチェック項目としては
・「既存宅地」であるか。・「建て替え/新築」が可能か。などの事前確認を
　怠らない事が重要です。
　→建築可能な土地の場合、価格は一般の宅地とあまり変わりません。
　　結局は市場原理に合っているので、通常の場合は「自分だけが得できる」事など
　　無いと思っておく事が大切かと思います。

それ以外にも、電気・水道・排水・ガスなどのインフラ整備が遅れている場合が多く
余計な費用負担がかさむ事も多いようですし、周りの農家さんとの関係に苦労する
事も多いようです。そこが地元ではない場合は、人間関係は特に難しいです。

キチンとした不動産業者さんは、その辺りの経験や知識を持っているハズです。
インターネットなどでも、そのような土地は比較的価格や坪単価が安いので
魅力的に見えます。つい話を聞きたくなるのも納得できます。

畑をやりたい、などのニーズもあるので、販売される事自体はおかしくないので
じっくり話を聞いて、しっかり説明してくれる不動産屋さんを見つける事が大切です。

それにしても、最近は建築条件付の土地ばかりですね。
次回は、そこの辺の話も書けたら書こうと思います。